Перед сделкой покупателю или риелтору нужно убедиться, что продавец действительно является собственником объекта, и проверить его по открытым источникам: выписке из ЕГРН, базам Федресурса, ФССП, судебным картотекам, перечням Росфинмониторинга и реестру иноагентов Минюста. Узнать имя владельца только по адресу или кадастровому номеру сложно: с 1 марта 2023 года Росреестр не публикует ФИО правообладателей-физлиц, если выписку заказывает человек, не связанный с собственником или объектом.
Как узнать имя собственника недвижимости
Ограничение на раскрытие персональных данных ввел ФЗ № 266 от 14.07.2022. ФИО в выписке видят только отдельные категории лиц, например супруг собственника, владельцы смежных участков или арендатор с зарегистрированным в ЕГРН договором. Остальным приходится использовать другие способы получения сведений.
Лучший вариант – попросить собственника открыть свои данные в ЕГРН. Для этого он подает заявление в МФЦ или на портале Госуслуг, а для электронной подачи нужна квалифицированная электронная подпись, в том числе выпущенная в приложении Госключ. Риска для владельца здесь нет: в выписке появится только ФИО, без паспортных данных, ИНН и других сведений. Если у собственника несколько объектов, данные достаточно открыть по одному из них. После этого выписку можно запросить через МФЦ, на Госуслугах или в специализированном сервисе.
Если продавец отказывается открывать данные, ему придется самостоятельно заказать выписку в МФЦ или на Госуслугах. Электронная выписка надежнее бумажной: подделать ее практически невозможно, а подлинность подписи проверяется на портале Госуслуг. Нужно учитывать и дату получения: сведения актуальны только на момент выдачи, а за это время объект мог быть продан. Правоустанавливающие документы, такие как договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве, не доказывают нынешнего права собственности, поскольку лишь подтверждают, что когда-то человек владел объектом.
Еще один путь – запросить выписку с именем собственника у нотариуса, но придется обосновать запрос, например предъявить предварительный договор купли-продажи. Возможна и нотариальная доверенность от владельца на получение выписки: при онлайн-запросе она должна быть электронной и подписанной усиленной квалифицированной подписью нотариуса.
Важно! Выписки из ЕГРН готовит только Росреестр. Сервис, обещающий полные сведения об объекте с именами собственников, – обман. Информации соседей без документов тоже доверять нельзя: они могут не знать о смене владельца или долевой собственности.
Что проверить у продавца после установления имени
Когда имя собственника известно, его проверяют так же тщательно, как и сам объект. Проверка включает несколько направлений: документы, финансовое положение, судебная история, регуляторные перечни и состояние здоровья.
Паспорт и выписка из ЕГРН
Риелтору не обязательно уметь распознавать подделки, но действительность паспорта нужно проверить на портале Госуслуг: сервис предупредит, если документ утерян или недействителен. Выписка из ЕГРН нужна не только для сведений об объекте, но и для подтверждения того, что недвижимость принадлежит именно продавцу.
Задолженности и кредитная история
Долги свыше 500 тыс. ₽ могут сигнализировать о скором банкротстве. Если собственник обанкротится в течение трех лет после продажи, сделку проверит арбитражный управляющий и при подозрении на ущерб кредиторам, например при цене ниже рыночной, может оспорить ее в суде. Суд вправе аннулировать сделку: право собственности вернется продавцу, а покупателю будет возвращена стоимость жилья по договору.
Кредитные сведения хранятся в бюро кредитных историй (БКИ). Банки передают данные в разные бюро, поэтому сначала через Госуслуги нужно получить список БКИ, где есть информация о гражданине, а затем заказать отчет в каждом из них. Бесплатно это можно сделать дважды в год. Отчет о кредитном рейтинге физлица также доступен в сервисе «Эксперт-проверка» и не влияет на кредитную историю проверяемого.
Долги по алиментам или частным займам видны, только если дело дошло до суда и приставы открыли исполнительное производство. Эти сведения открыты в базе данных ФССП: для поиска указывают ФИО и дату рождения.
Банкротство
Люди в процедуре банкротства лишаются права управлять имуществом, поэтому купить у них недвижимость нельзя. Проверка выполняется на сайте Федресурса в разделе «Поиск по должникам» по имени или ИНН, при этом нужно смотреть статус дела в карточке банкротства. Если производство не завершено, лучше отказаться от сделки или рассмотреть покупку на торгах, где реализуют имущество банкротов. Если процедура завершена, она не помешает сделке, но остается риск повторного банкротства: тогда покупатель может потерять недвижимость даже через несколько лет.
Судебные дела
Участие в судах не запрещает продажу, но помогает составить портрет продавца. Настораживают осуждение за мошенничество, особенно связанное с недвижимостью или подделкой документов, и множество споров с соседями или контрагентами. Единой базы решений не существует, поэтому собственника проверяют сразу в нескольких источниках: арбитражные дела находятся в картотеке «Мой арбитр», дела общей юрисдикции и Верховного суда – в ГАС «Правосудие», а отдельные базы ведут региональные суды.
В решениях публикуют только имена участников, без ИНН, поэтому можно найти дело однофамильца. Убедиться, что в деле участвовал именно ваш клиент, помогают следующие способы:
- сверить регион прописки, если дело гражданское и рассматривалось в регионе, где человек не жил и не работал, это, скорее всего, однофамилец;
- посмотреть исполнительное производство по делу, если суд назначал выплату;
- изучить текст решения: свидетели из числа членов семьи, автомобиль или другое имущество могут указать на вашего клиента.
Экстремисты, террористы и иноагенты
Риелторам запрещено работать с физлицами и компаниями из перечня экстремистов и террористов, за сделку с ними организации грозит штраф. Актуальный перечень опубликован на сайте Росфинмониторинга.
Сделки с иностранными агентами не запрещены, но имеют особенности: деньги продавцу переводят не на личный, а на специальный брокерский счет (СБС). Кроме того, с 1 января 2026 года иноагенты платят НДФЛ с дохода от продажи независимо от срока владения, даже если объект был в собственности более пяти лет. Реестр иноагентов ведет Минюст.
Справки из психо- и наркодиспансера
Сделку могут оспорить, если продавец не отдавал отчета своим действиям, что чаще бывает с пожилыми собственниками. Поэтому стоит запросить справки из психиатрического и наркологического диспансеров: они покажут, что на момент подписания договора человек не состоял на учете. Гарантией дееспособности такие справки не являются, они лишь подтверждают отсутствие обращений за помощью. Дополнительную защиту даст приглашение на сделку психиатра, который подтвердит, что продавец понимал значение своих действий.
Что должно насторожить при проверке собственника
Основные риски, способы их проверки и условия, при которых лучше отказаться от сделки, сведены в таблицу.
|
Риск |
Как проверить |
Проверка в «Эксперт-проверке» |
Когда отказаться от сделки |
|---|---|---|---|
|
Недействительный паспорт |
На портале Госуслуг |
Да |
Документ недействителен |
|
Открытое банкротство |
В базе данных Федресурса |
Да |
Есть открытое банкротство |
|
Предбанкротное состояние |
В базе данных ФССП |
Да |
Задолженности больше 500 тыс. ₽ у физлица или больше 1 млн ₽ у юрлица |
|
Низкий кредитный рейтинг |
В одном из национальных БКИ или в специальных сервисах |
Да |
Кредитный рейтинг ниже 600 |
|
Участие в судах или осуждение за мошенничество |
В «Мой арбитр» и картотеке ГАС «Правосудие» |
Да |
Собственник или его компания участвуют в денежном споре от 500 тыс. ₽ или собственник осужден за мошенничество |
|
Наличие в списках террористов и экстремистов |
В перечне Росфинмониторинга |
Да |
Собственник есть в перечне |
|
Покупка объекта в браке |
В паспорте на странице «Семейное положение» и правоустанавливающих документах |
Нет |
Супруг не хочет оформлять нотариальное согласие на сделку |
|
Собственнику нет 18 лет |
В выписке или отчете на основе данных ЕГРН |
Нет |
Опека не дала согласие на сделку |
|
Использование маткапитала при покупке |
В справке об остатке маткапитала |
Нет |
Собственник отказывается выделить долю ребенку или опека не дала согласие на сделку |
|
Наркотическая или алкогольная зависимость |
В справке из наркодиспансера |
Нет |
У собственника есть алкогольная или наркотическая зависимость |
|
Психические заболевания |
В справке из психдиспансера |
Нет |
Заболевание влияет на ясность рассудка |
|
Недействительная доверенность |
В реестре доверенностей Нотариальной палаты |
Да |
Доверенность недействительна или отозвана |
Как ускорить проверку собственника
Полная проверка требует изучения десятков источников и может растянуться на несколько суток, в том числе из-за недоступности отдельных порталов. Работу условно делят на сбор сведений и их анализ. Анализ, то есть выявление рисков и оценку безопасности сделки, должен выполнять опытный риелтор или юрист, а рутинный поиск данных нередко поручают помощнику или стажеру.
Автоматизировать сбор помогает сервис от Контур.Недвижимости: он объединяет данные из официальных источников в один отчет, анализирует их и предупреждает о рисках, причем проверять можно как физическое, так и юридическое лицо. Такие сервисы получают сведения напрямую от Росреестра, а «Эксперт-проверка» дополнительно использует данные ФССП, ГИС ЖКХ и ГАС «Правосудие». Заполнение анкеты занимает около 6 минут. Готовый отчет о безопасности сделки можно отредактировать: добавить логотип и рекомендации покупателю или удалить нерелевантные судебные дела. Полностью заменить специалиста сервис не может, оценку безопасности сделки риелтор по-прежнему делает самостоятельно.
Для дистанционной работы с Росреестром и порталом Госуслуг собственнику или его представителю потребуется квалифицированная электронная подпись. С её помощью можно открывать данные в ЕГРН, подавать заявления и подписывать документы без визита в МФЦ.